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2007-12-02
Le centre-ville de Montréal a fait le plein de condos
 

  Les promoteurs de projets de copropriétés désertent le centre-ville de Montréal en réaction à l'abondance des unités invendues. Pour le moment, aucune livraison de nouvelles copropriétés n'est prévue en 2009 et 2010, constate l'évaluateur Pierre Laliberté, de la firme Altus Helyar.

" Le marché est très discipliné. Dès qu'on a senti qu'il y avait un surplus, les projets se sont raréfiés, explique M. Laliberté. Pour livrer en 2009, il faut commencer la prévente ce printemps. Actuellement, rien ne se dessine à part le Groupe Prével, avec les 120 unités de la phase 3 du Lowney. "

Il prévoit un retour du marché à l'équilibre d'ici 2012, à temps pour répondre à la demande en provenance des premiers acheteurs issus de la génération écho, soit les enfants des baby-boomers.

M. Laliberté a présenté son analyse de l'état de la copropriété à l'occasion du Forum québécois sur l'investissement multirésidentiel qui s'est tenu à Montréal le 13 février.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) dénombre 1 650 unités invendues au centre-ville, soit suffisamment pour nourrir la demande pendant deux ans.

Peu d'effet sur les prix

La multiplication des condos invendus n'a guère eu d'effet à la baisse sur les prix jusqu'à présent, non sans surprise d'ailleurs.

Dans pareille conjoncture, on pouvait prévoir une liquidation des unités invendues par des promoteurs pris à la gorge.

" Ça me surprend que ce phénomène n'ait pas débuté ", dit Gilles Ouellet, président du Groupe Solutions, Marketing immobilier. Dès le début de 2004, ce consultant de la mise en marché de projets domiciliaires avait annoncé l'encombrement du marché au centre-ville.

" On n'a pas encore vu de baisse de prix parce que les promoteurs sont des constructeurs étrangers aux reins solides. Qui va se décider à lâcher le morceau le premier ? " se demande le consultant.

Au centre-ville de Montréal, le prix critique est de 350 000 $. Au-delà de ce seuil, le niveau de ventes s'avère faible, soit une à deux ventes par mois par projet, précise M. Ouellet.

Il ajoute qu'il se vend 60 unités haut de gamme par année au centre-ville. " C'est la moyenne des trois dernières années ", dit-il.

Les louer plutôt que les liquider

Au lieu de brader les unités invendues, les promoteurs pourraient être tentés de les louer. C'est ce que semble vouloir faire le promoteur Groupe Pacific avec l'immeuble du Southam.

L'évaluateur Pierre Laliberté a constaté qu'entre 2003 et 2007, environ 600 condos ont été mises en location au centre-ville et la tendance est clairement à la hausse.

Le condo pousse en périphérie

Si, au centre-ville, le marché des copropriétés neuf paraît bouché à court terme, c'est le contraire en banlieue et en périphérie.

En 2002, la part de marché de la maison unifamiliale atteignait 56 % des mises en chantier de la région métropolitaine de Montréal. Elle est tombée à 40 % en 2006. Le condo est passé pour sa part de 28 % à 35 % des mises en chantier de la région, au cours de la même période, selon la SCHL.

La copropriété représente maintenant 20 % des mises en chantier dans la région de Québec; 15 %, à Granby, à Saint-Hyacinthe et à Magog; 12 % à Gatineau et à Sorel-Tracy. Des chiffres qu'on aurait pensé inimaginables il y a quelques années à peine.

La vogue du condo paraît très solide, notamment en banlieue, croit Gilles Ouellet. " Les gens ont acheté une maison dans les années 1970 lorsqu'ils avaient 30 ans.

Aujourd'hui, ils ont de 65 à 70 ans. Ils ne veulent plus entretenir une maison de quatre chambres bâtie sur un terrain de 10 000 pi2. Ils s'achètent donc un condo à moins de 5 kilomètres de chez eux. "

Depuis 2002, vieillissement de la population oblige, il s'est construit plus de condos que d'unifamiliales dans plusieurs villes associées de longue date au concept de banlieue-bungalow : Brossard, Saint-Lambert, Longueuil, Varennes, Auteuil (à Laval), Bois-des-Filion et Sainte-Thérèse.

Toutefois, on n'y vend pas n'importe quoi. Sur la Rive-Sud de Montréal, le seuil critique pour le prix de vente d'un condo est de 150 $ du pi2. Pour un logement de 1 200 pi2 avec un stationnement extérieur, il s'agit donc d'un prix de 160 000 $, taxes comprises. À Laval, le seuil critique se situe à 180 000 $, selon M. Ouellet.



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